Высшая судебная инстанция пересмотрела подход к толкованию воли арендаторов в спорах о прекращении арендных отношений. Определение от 19 августа установило важные принципы оценки намерений сторон договора.
Конфликт возник между АО «Бизнес-Недвижимость» и образовательной организацией по поводу взыскания 4,2 миллиона рублей задолженности за аренду помещения в Москве. Договор предусматривал краткосрочную аренду на 11 месяцев с возможностью автоматического продления при отсутствии письменных возражений сторон.
В декабре 2022 года колледж направил уведомление о расторжении договора, мотивируя это невозможностью использования помещения по назначению. Арендодатель отказался принять отказ, ссылаясь на отсутствие законных оснований для одностороннего расторжения. Квалифицированные услуги адвоката потребовались арендатору для защиты позиции в суде.
Нижестоящие инстанции встали на сторону арендодателя, указав на отсутствие надлежащих доказательств невозможности использования объекта. Суды сочли, что арендатор продолжал нести обязательства по оплате до фактического возврата помещения.
Верховный Суд кардинально переоценил ситуацию, акцентировав внимание на реальных намерениях арендатора. Коллегия подчеркнула необходимость исследования действительной воли стороны, выраженной через совокупность действий, а не только формальных документов.
Принципиальным стало указание на то, что освобождение помещения в декабре 2022 года свидетельствовало о явном нежелании продолжать арендные отношения. Отсутствие подписи арендодателя на акте возврата не должно автоматически означать продолжение договора.
Решение способствует формированию более справедливой практики, учитывающей баланс интересов участников арендных отношений и защищающей добросовестных арендаторов от необоснованных требований.