Первый покупатель квартиры не всегда может потребовать передать ему жилье, даже если он заключил договор раньше и полностью заплатил за него. Верховный Суд указал, что после регистрации права собственности за добросовестным покупателем спор уже нельзя решить простым истребованием квартиры.
Наталья Аладинская заключила с ООО «Академмедстрой» договор участия в долевом строительстве еще 25 октября 2016 г. и заплатила 2,2 млн руб. Но застройщик позже расторг этот договор, причем направил уведомление по адресу, где женщина не проживала. В декабре 2021 г. он заключил новый договор на ту же квартиру с Алфисой Лебедевой. Та заплатила 4,1 млн руб., получила ключи, сделала ремонт, а 27 января 2022 г. зарегистрировала право собственности.
Аладинская попыталась вернуть квартиру через суд. При подготовке позиции адвокатские услуги в таком споре должны учитывать не только первый договор, но и права зарегистрированного собственника.
ВС обратил внимание на главное обстоятельство. Лебедева приобрела квартиру, не зная о первом договоре, полностью рассчиталась с застройщиком и зарегистрировала право собственности. При таких условиях первый дольщик не может требовать передачи квартиры от добросовестного приобретателя. Его требования должны быть обращены к застройщику, который допустил нарушение.
Определением № 67-КГ26-3-К8 ВС отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение. Теперь судам предстоит проверить все обстоятельства спора и оценить доводы сторон. Для рынка недвижимости вывод важен тем, что зарегистрированное право добросовестного покупателя получает приоритет, а спор с недобросовестным застройщиком не должен автоматически создавать риск потери жилья для нового собственника.